Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye Taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Uygulamada bu belgeye tahliye taahhütnamesi denir.
Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1'dir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene, kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerinden bağımsız olarak kiracının tahliyesini isteme imkânı tanır. Diğer tahliye sebepleri için bkz. Kiracının Tahliyesi Davası ve Sebepleri.
Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Yazılı Şekil Şartı: Taahhüt yazılı olmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır. Sözlü taahhüt tahliye sebebi oluşturmaz.
- Kiralananın tesliminden sonra verilmesi: TBK m. 352/1, taahhüdün kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesini şart koşar. Bu şart, kiracının sözleşme kurulurken baskı altında taahhüt vermesini önlemeye yöneliktir.
- Belirli bir boşaltma tarihi: Taahhütte kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yer almalıdır.
- Serbest irade: Taahhüt, kiracının hata, hile veya korkutma altında olmaksızın verdiği bir beyana dayanmalıdır.
- Taahhüdü veren kişi: Taahhüt kiracı veya kiracıyı temsile yetkili kişi tarafından verilmelidir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce düzenlenen tahliye taahhüdü, Yargıtay uygulamasında kural olarak geçersiz kabul edilir. Buna karşılık süregelen bir kira ilişkisinde, kiralanan teslim edildikten sonra verilen taahhüt geçerlidir.
Belgede yazılı düzenlenme tarihi teslimden sonraki bir tarih ise, taahhüdün gerçekte sözleşmeyle birlikte alındığını veya tarih kısmı boş bırakılarak imzalatılıp sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracı, imzasını inkâr etmediği sürece bu iddiasını ispatla yükümlüdür; Yargıtay kararlarında bu ispatın kural olarak yazılı delille yapılması aranır. Bu nedenle taahhüdün düzenlenme tarihi ile boşaltma tarihinin belgeye açıkça yazılması her iki taraf bakımından önemlidir.
Aile konutu olarak kullanılan kiralanan
Kiralanan aile konutu ise kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TMK m. 194, TBK m. 349). Yargıtay kararlarında bu kural tahliye taahhüdü bakımından da gözetilmekte; diğer eşin rızası alınmadan verilen taahhüdün geçersiz sayılabildiği görülmektedir. Bu nedenle aile konutlarında taahhüdün geçerliliği somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Taahhüde Dayanarak Tahliye: Bir Aylık Süre
Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak Bir Aylık Süre içinde iki yoldan birini seçebilir (TBK m. 352/1):
- İcra yoluyla tahliye: İcra dairesine başvurarak taahhüde dayalı tahliye takibi başlatmak.
- Dava yoluyla tahliye: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre içinde başvurulmazsa, o taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. Ancak kiraya veren bu bir aylık süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi TBK m. 353 uyarınca bir kira yılı uzar.
İlamsız Tahliye Takibi (İcra Yoluyla)
Tahliye taahhüdüne dayanan İlamsız Tahliye Takibi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272 vd. hükümlerine göre yürütülür. Süreç genel hatlarıyla şöyle işler:
- 1. Takip talebi: Kiraya veren, taahhütnameyi ekleyerek icra dairesine başvurur.
- 2. Tahliye emri: İcra dairesi kiracıya, taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslim edilmesini bildiren bir tahliye emri gönderir (İİK m. 272).
- 3. İtiraz: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresinde itiraz edilirse takip durur (İİK m. 274).
- 4. İcra mahkemesi: Kiraya veren, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir. İcra mahkemesi itirazı ancak taahhüt noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzası noterlikçe onaylanmış ya da kiracı tarafından ikrar edilmiş bir belgeye dayanıyorsa kaldırabilir; kiracı adi yazılı taahhütteki imzasını veya tarihi inkâr etmişse talep reddedilir ve kiraya verenin genel mahkemede (sulh hukuk mahkemesinde) dava açması gerekir (İİK m. 275).
- 5. Tahliye: İtiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki sürenin geçmesiyle tahliye icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir (İİK m. 273).
İlamsız icra yoluyla tahliye takibi ve bu takipteki itirazın icra mahkemesinde kaldırılması talebi, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğun dışında tutulmuştur. Sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla tahliye istenecekse dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Ayrıntılar için bkz. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.
Kiracının İtiraz Sebepleri
Kiracı, taahhüde dayalı takip veya davada özellikle şu savunmaları ileri sürebilir:
- Taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı anda verildiği
- İmzanın kendisine ait olmadığı
- Taahhüdün baskı, hata veya hile altında verildiği
- Bir aylık sürenin geçirildiği
- Taahhüdün, sonradan yapılan yeni bir kira sözleşmesiyle hükümsüz kaldığı veya kiranın yenilendiği
- Kiralananın aile konutu olduğu ve eşin açık rızasının alınmadığı
İcra dairesine yapılan itirazda imza veya tarih açıkça inkâr edilmemişse, icra mahkemesindeki incelemenin kapsamı daralır; bu nedenle yedi günlük itiraz süresi ve itirazın içeriği önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Kural olarak hayır. TBK m. 352/1, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşar; kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan taahhüt Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılır. Belgede sözleşmeden sonraki bir tarih yazılıysa, taahhüdün gerçekte sözleşmeyle birlikte alındığını ileri süren kiracının bu iddiasını ispat etmesi gerekir.
Taahhüt tarihinde boşaltılmayan ev için ne kadar süre içinde işlem yapılmalıdır?
Taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
Tahliye taahhüdü noterde mi düzenlenmelidir?
Hayır, noter onayı geçerlilik şartı değildir; yazılı ve imzalı olması yeterlidir. Ancak noterde düzenlenmesi veya tarih ve imzasının noterce onaylanması, hem ispat kolaylığı sağlar hem de icra takibinde kiracının itirazının icra mahkemesince kaldırılabilmesine imkân verir (İİK m. 275).
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi için arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır. Aynı taahhüde dayanılarak mahkemede dava açılacaksa ise önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Kiracı tahliye emrine ne kadar sürede itiraz edebilir?
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.