Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul Hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kurulmasını, devrini, korunmasını ve bu haklardan doğan uyuşmazlıkları düzenleyen medeni hukuk alanıdır.
Türk hukukunda temel kaynak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukukuna ayrılan kitabıdır. Bu kitapta taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kaybedilmesi, paylı ve elbirliği mülkiyeti, sınırlı ayni haklar (irtifak hakları, rehin gibi) ve zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümler yer alır.
Taşınmaz Mülkiyeti ve Tapu Sicili
Taşınmaz Mülkiyetinin konusu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir (TMK m. 704). Mülkiyet hakkı, malike taşınmazı kullanma, ondan yararlanma ve onun üzerinde tasarruf etme yetkilerini tanır; ancak bu yetkiler hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kullanılabilir (TMK m. 683).
Taşınmazlara ilişkin hakların kazanılması ve kaybedilmesi bakımından Tapu Sicili merkezi rol oynar. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların durumunu göstermek amacıyla devlet tarafından tutulan resmi sicildir.
- Tescil ilkesi: Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemi yapabilmesi için tescil gerekir (TMK m. 705).
- Aleniyet ilkesi: Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020).
- Güven ilkesi: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023).
Tapu sicilinin doğru yansıtmadığı durumlarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar için bkz. Tapu İptal ve Tescil Davası.
Paylı Mülkiyet ve Ortak Kullanım
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli paylar hâlinde malik olması durumuna paylı mülkiyet, payların belirli olmadığı ortaklık türlerine ise elbirliği mülkiyeti denir. Paylı mülkiyette her paydaşın kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi bulunurken, taşınmazın bütünü üzerindeki işlemler ortaklığın niteliğine göre farklı kurallara tabidir.
Paylı mülkiyetten doğan başlıca uyuşmazlık türleri şunlardır:
- Paydaşların ortaklığı sona erdirmek istemesi hâlinde açılan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası.
- Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelik hakkını kullanabildiği Önalım (Şufa) Hakkı Davası.
- Taşınmazın bir paydaş veya üçüncü kişi tarafından haksız kullanılması hâlinde gündeme gelen Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası.
Kamulaştırma ve İdarenin Müdahaleleri
Taşınmaz mülkiyeti yalnızca özel kişilerden değil, idarenin işlemlerinden de etkilenebilir. İdarenin kamu yararı amacıyla taşınmazı bedelini ödeyerek edinmesi veya kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması hâllerinde malikin hakları için bkz. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme
Taşınmaz mülkiyetine ve paylı mülkiyete ilişkin davalarda görevli mahkeme dava konusuna göre değişir: Tapu iptal ve tescil, önalım ve ecrimisil davalarına kural olarak asliye hukuk mahkemesi; ortaklığın giderilmesi ile kat mülkiyetinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); bu husus her dava türü için ilgili sayfalarda ayrıca ele alınmıştır.
Taşınmaz hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda avukatla temsil kanunen zorunlu değildir. Ancak tapu kayıtlarının incelenmesi, dava dilekçelerinin hazırlanması ve delillerin (bilirkişi raporları, tanık beyanları, resmi kayıtlar) usulüne uygun sunulması, sürecin sağlıklı ilerlemesi bakımından önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul hukuku davalarına hangi mahkeme bakar?
Dava türüne göre değişir. Taşınmaza ilişkin ayni hak davalarına (tapu iptal ve tescil, önalım gibi) kural olarak asliye hukuk mahkemesi; ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar. Kamulaştırma işleminin iptali ise idare mahkemesinde istenir. Görevli mahkeme, ilgili dava türünün sayfasında ayrıca belirtilmiştir.
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın maliki her zaman gerçek malik midir?
Tapu sicili güven ilkesine dayanır; iyiniyetli üçüncü kişiler tapu kaydına güvenerek hak kazanabilir. Ancak tescilin yolsuz olduğu bazı durumlarda gerçek hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini talep edebilir.
Birden fazla kişinin ortak malik olduğu taşınmazda tek başına satış yapılabilir mi?
Paylı mülkiyette her paydaş yalnızca kendi payı üzerinde bağımsız tasarrufta bulunabilir; payını devredebilir veya rehnedebilir (TMK m. 688). Taşınmazın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri ise, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692). Elbirliği mülkiyetinde (ör. paylaşılmamış miras) ortaklar tek başına pay devredemez; tasarruflar kural olarak birlikte yapılır. Ortaklığın sona erdirilmesi isteniyorsa ortaklığın giderilmesi davası yoluna gidilebilir.
Taşınmaz davalarında hangi deliller önem taşır?
Tapu kayıtları, kadastro ve tapu sicil müdürlüğü belgeleri, bilirkişi raporları, tanık beyanları ve dava konusuna göre resmi yazışmalar başlıca delil türleridir. Delil türü, açılan davanın niteliğine göre değişir.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.