Ecrimisil Davası Nedir?
Ecrimisil Davası, bir taşınmazı hukuki bir sebebe veya malikin rızasına dayanmaksızın kullanan kimseden, bu kullanım nedeniyle uğranılan zararın (haksız işgal tazminatının) tahsili amacıyla açılan davadır. Ecrimisil, kira bedelinden farklı olarak sözleşmesel bir ilişkiye değil, taşınmazın haksız kullanımına dayanır. Kanuni dayanağı, kötüniyetli zilyedin hak sahibine karşı sorumluluğunu düzenleyen TMK m. 995'tir.
Bu dava türü, Gayrimenkul Hukuku kapsamında özellikle paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlar arasında sıkça gündeme gelir.
Kötü Niyetli Zilyet Kavramı
Ecrimisil talebinin temelinde, taşınmazı elinde bulunduran kişinin Kötü Niyetli Zilyet olması yatar. Bir taşınmazı, malikin açık veya zımni rızası bulunmaksızın ve haklı bir sebebe dayanmaksızın kullanan kişi, malike karşı bu kullanımın karşılığını ödemekle yükümlü olabilir. Zilyet, taşınmazı kullanmakta haklı bir sebebinin bulunmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği andan itibaren kötü niyetli sayılır.
Paydaşlar Arasında Ecrimisil: İntifadan Men Koşulu
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri taşınmazın tamamını veya bir kısmını fiilen kullanıyorsa, diğer paydaşların bu paydaştan ecrimisil talep edebilmesi için kural olarak İntifadan Men Koşulunun gerçekleşmiş olması aranır. Bu koşul, taşınmazı kullanmayan paydaşın, kullanan paydaşa taşınmazdan yararlanma isteğini açıkça bildirmiş olmasını ifade eder.
İntifadan men bildirimi herhangi bir şekle bağlı değildir ve her türlü delille ispat edilebilir; ancak ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi gibi yazılı bir yolla yapılması uygulamada tercih edilir. Aynı koşul, mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinde de aranır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında intifadan men koşulunun aranmadığı başlıca hâller şunlardır:
- Taşınmazın kamu malı olması
- Taşınmazın bağ, bahçe gibi kendiliğinden doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuki semere (kira geliri) getiren yerlerden olması
- Taşınmazı kullanan paydaşın yerin tamamında hak iddia etmesi ve diğer paydaşların paydaşlığını inkâr etmesi
- Paydaşlar arasında yararlanma biçimini belirleyen bir kullanım (fiilî taksim) anlaşması bulunması
- Davacı paydaşın, kullanan paydaşa karşı daha önce bu taşınmaza ilişkin el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil gibi bir dava açmış ya da icra takibi yapmış olması
Somut olayda hangi istisnanın uygulanacağı, dosyadaki delillere göre değerlendirilir.
Ecrimisil Bedelinin Belirlenmesi
Ecrimisil miktarı, taşınmazın niteliği, konumu ve kullanım şekli dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yoluyla, benzer nitelikteki taşınmazların emsal kira değerleri esas alınarak belirlenir. Mahkeme, taşınmazın başında keşif yaparak taşınmazın somut durumunu tespit ettirebilir.
- Yargıtay uygulamasında ecrimisilin en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu olarak kabul edilir.
- Konut ve işyeri gibi yerlerde bilirkişi, talep edilen ilk dönem için taşınmazın o tarihteki hâliyle serbest koşullarda getirebileceği kira bedelini çevredeki benzer taşınmazlarla (emsallerle) kıyaslayarak belirler; sonraki dönemler için bu bedele üretici fiyat endeksindeki artış oranı yansıtılarak hesaplama yapılır. Tarım arazilerinde ise elde edilebilecek net ürün geliri esas alınır.
- Talep edilebilecek dönem, ecrimisile konu kullanımın başladığı ve devam ettiği süreye göre değişir.
- Yargıtay'ın 25 Mayıs 1938 tarihli içtihadı birleştirme kararına dayanan yerleşik uygulamasına göre ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle, karşı tarafın zamanaşımı savunmasında bulunması hâlinde, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisile hükmedilebilir.
Davanın Usulü
Ecrimisil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yalnızca ecrimisil istenen davalarda kesin yetki kuralı yoktur: Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya haksız kullanımın gerçekleştiği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesinde açılabilir (HMK m. 6, m. 16). Ecrimisil talebi el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte ileri sürülüyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
Ecrimisil davası, paydaşlar arasındaki Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ile aynı dönemde açılabilir; ancak iki davanın görevli mahkemeleri farklı olduğundan (asliye hukuk ve sulh hukuk) talepler ayrı davalarda ileri sürülür. Taşınmazı haksız kullanan bir idare ise ecrimisil talebi, kamulaştırmasız el atma kapsamındaki taleplerle birlikte değerlendirilebilir; bkz. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma.
Davada başlıca deliller, tapu kaydı, taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığını gösteren tespitler, intifadan men bildirimine ilişkin belgeler (ihtarname, tebligat) ve bilirkişi raporlarıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ecrimisil ile kira bedeli aynı şey midir?
Hayır. Kira bedeli taraflar arasındaki bir sözleşmeye dayanırken, ecrimisil sözleşmesel bir ilişki olmaksızın haksız kullanımın karşılığı olarak talep edilen bir tazminattır.
İntifadan men koşulu her durumda aranır mı?
Paydaşlar ve mirasçılar arasında kural olarak aranır. Ancak taşınmazın kiraya verilerek gelir getiren veya doğal ürün veren bir yer olması, kullanan paydaşın diğerlerinin hakkını inkâr etmesi, paydaşlar arasında kullanım anlaşması bulunması ya da daha önce dava açılmış olması gibi hâllerde bu koşul Yargıtay uygulamasında aranmamaktadır. Paydaş olmayan üçüncü kişilere karşı açılan ecrimisil davalarında intifadan men koşulu aranmaz.
Ecrimisil talebi hangi süre için istenebilir?
Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabi olduğundan, kural olarak dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık kullanım dönemi için talep edilebilir.
Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır?
Bedel, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın niteliği ve konumu dikkate alınarak belirlenir: İlk dönem için emsal kira bedelleri esas alınır, sonraki dönemler için bu bedele endeks artışı yansıtılır. Tarım arazilerinde net ürün geliri üzerinden hesap yapılır.
Ecrimisil davası ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte açılabilir mi?
İki talep aynı dönemde ileri sürülebilir, ancak aynı davada birleştirilemez: Ortaklığın giderilmesi davasına sulh hukuk mahkemesi, ecrimisil davasına ise kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar. Ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, Yargıtay uygulamasında intifadan men koşulunun gerçekleştiğini gösteren hâllerden sayılır.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.