Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki bir taşınmazın tamamını veya bir kısmını, bedelini ödeyerek malikin rızası aranmaksızın edinmesidir.
Anayasa m. 46, kamulaştırmanın kamu yararı amacıyla ve gerçek karşılığın kural olarak nakden ve peşin ödenmesi şartıyla yapılabileceğini öngörür. Usul ve esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin genel çerçevesi için bkz. Gayrimenkul Hukuku.
Kamulaştırma Süreci Adım Adım
- 1. Kamu yararı kararı: Kamulaştırmayı yapacak idare, kamu yararı kararı alır ve bu karar kanunda öngörülen merciin onayına sunulur.
- 2. Taşınmazın tespiti ve şerh: Kamulaştırılacak taşınmaz ve malikleri belirlenir; kamulaştırma kararı tapu siciline şerh edilir. İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açtığını belgelendirmezse şerh tapu idaresince kendiliğinden silinir (m. 7).
- 3. Kıymet takdiri: İdare bünyesindeki kıymet takdir komisyonu, taşınmaz için tahmini bir bedel belirler.
- 4. Satın alma usulü (uzlaşma görüşmesi): İdare, tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü yazıyla malike bildirir. Malik, yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa uzlaşma komisyonuyla pazarlık görüşmesi yapılır. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir; taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel ödenir (m. 8).
- 5. Dava aşaması: Anlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için asliye hukuk mahkemesine başvurur (m. 10).
Satın alma usulüyle devredilen taşınmaz, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır; bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz (m. 8). Bu nedenle uzlaşma tutanağı imzalanmadan önce teklif edilen bedelin dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Bedel Tespiti ve Tescil Davası
Bedel Tespiti ve Tescil Davası, 2942 sayılı Kanun m. 10 uyarınca idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davanın konusu, kamulaştırmanın yerindeliği değil, bedelin miktarıdır.
- Mahkeme, malike meşruhatlı davetiye göndererek duruşmaya çağırır; davetiyede iptal davası açma hakkı ve süresi de bildirilir. Malikin, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerini tebliğden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmesi gerekir.
- Hâkim ilk duruşmada tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet eder; anlaşma sağlanamazsa keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır.
- Mahkemece tespit edilen bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması için idareye on beş gün süre verilir.
- Bedelin yatırıldığının belgelenmesinden sonra mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir.
- Tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. Kanundaki "tescil hükmü kesindir" kuralı Anayasa Mahkemesi'nin 12 Şubat 2026 tarihli kararıyla iptal edilmiştir; iptal kararı 21 Şubat 2027'de yürürlüğe girecektir.
Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Kamulaştırma Bedeli, 2942 sayılı Kanun m. 11'de sayılan ölçütlere göre bilirkişi kurulunun raporundan yararlanılarak belirlenir. Başlıca ölçütler:
- Taşınmazın cinsi, nevi ve yüzölçümü
- Değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar
- Varsa vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
- Arazilerde, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir
- Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri
- Yapılarda, resmî birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı
- Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler
Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ileride düşünülen kullanım şekillerine göre elde edilebilecek kâr, bedelin tespitinde dikkate alınmaz.
Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısımda meydana gelen değer azalışı bedele eklenir (m. 12). Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse malik, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açmamış olmak koşuluyla, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.
Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası
Malik, kamulaştırmanın kamu yararına aykırı veya usulsüz olduğunu düşünüyorsa, bedel tespiti ve tescil davasında mahkemece yapılan tebligat gününden (tebligat yapılamayanlar için gazete ilanından) itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir (2942 sayılı Kanun m. 14). Maddi hatalar için ise aynı süre içinde adli yargıda düzeltim davası açılabilir.
İptal davası bedel davasından ayrıdır: İptal davası kamulaştırmanın hukuka uygunluğunu, bedel davası ise ödenecek miktarı konu alır. İdari yargıda açılan iptal davaları öncelikle görülür. İptal davası açan malikin, dava açtığını bedel tespiti davasına bakan mahkemeye belgelendirmesi gerekir; aksi hâlde kamulaştırma işlemi kesinleşmiş sayılır ve tespit edilen bedel üzerinden tescile karar verilir.
Acele Kamulaştırma
Yurt savunması ihtiyacı, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen hâller veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere idarenin istemiyle mahkemece yedi gün içinde bilirkişilerce tespit edilen değer malik adına bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir (m. 27). Bu usulde de kamulaştırmanın kalan aşamaları sonradan tamamlanır; malikin bedele ve işleme ilişkin hakları saklıdır.
Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırmasız El Atma, idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma yapmadan özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiilen el koyması veya taşınmazı kullanılamaz hâle getirmesidir. Örneğin taşınmaz üzerinden yol geçirilmesi veya taşınmaza kamu tesisi yapılması bu kapsamdadır.
Fiilî el atma
İdarenin taşınmazı fiilen kullanması hâlinde malik, adli yargıda asliye hukuk mahkemesinde şu taleplerde bulunabilir:
- El atmanın önlenmesi: İdarenin taşınmaz üzerindeki müdahalesinin sona erdirilmesi.
- Bedel talebi: Taşınmazın değerinin ödenmesi karşılığında mülkiyetin idareye geçirilmesi.
- Ecrimisil: Haksız kullanım süresi için tazminat; ayrıntılar için bkz. Ecrimisil Davası.
Kamulaştırmasız el atmaya dayalı talepler için kanunda öngörülen yirmi yıllık hak düşürücü süre (m. 38) Anayasa Mahkemesi tarafından 2003 yılında iptal edilmiştir. 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 tarihleri arasında gerçekleşen el atmalarda ise bedel talebinden önce idareyle uzlaşma yoluna başvurulması dava şartıdır; uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir (geçici m. 6).
Hukuki el atma
İmar planında taşınmazın yol, park veya okul gibi kamu hizmet alanına ayrılması, uygulama yapılmasa bile malikin tasarruf yetkisini kısıtlayabilir. 2942 sayılı Kanun ek m. 1'e göre, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılarak tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılması, taşınmazın kamulaştırılması ya da kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliği yapılması gerekir.
Bu yükümlülük yerine getirilmediğinde malikin başvurabileceği dava yolu ve görevli yargı kolu konusunda kanundaki hükümlerin bir kısmı Anayasa Mahkemesi tarafından (2018 ve 2025 tarihli kararlarla) iptal edilmiştir; konu yargı kararlarıyla şekillenmektedir. Bu nedenle somut durumun, başvuru tarihinde yürürlükte olan düzenleme ve güncel içtihat esas alınarak ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Geri Alım Hakkı
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da taşınmaz kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa, eski malik veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir (2942 sayılı Kanun m. 23). Geri alma hakkı, doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırmaya itiraz edilebilir mi?
Evet. Kamulaştırmanın hukuka uygunluğuna, bedel tespiti davasında mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılarak itiraz edilebilir. Bedel konusundaki itirazlar ise idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında ileri sürülür.
İdarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunlu mudur?
Hayır. Satın alma usulündeki teklif kabul edilmezse bedel, idarenin açacağı davada bilirkişi incelemesiyle mahkemece belirlenir. Teklif kabul edilip uzlaşma tutanağı imzalanırsa, sonradan bedele veya kamulaştırmaya karşı itiraz davası açılamaz.
Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
Anayasa m. 46 uyarınca kural olarak nakden ve peşin ödenir; kanunda sayılan bazı kamulaştırmalarda taksitle ödeme öngörülebilir. Dava yoluyla belirlenen bedel, tescil kararından önce idare tarafından hak sahibi adına bankaya yatırılır.
Taşınmazıma kamulaştırma yapılmadan yol geçirildi, ne yapabilirim?
Bu durum kamulaştırmasız (fiilî) el atma niteliğindedir. Malik, adli yargıda el atmanın önlenmesini veya taşınmazın bedelinin ödenmesini talep edebilir; haksız kullanım süresi için ecrimisil de istenebilir.
Kamulaştırılan taşınmaz kullanılmazsa geri alınabilir mi?
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun işlem yapılmaz ve taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, eski malik aldığı bedeli kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.